Kira Artış Oranı ve İhtar Rehberi (2026)

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak kira artışını net bir formüle bağlar: bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırılmışsa bu kısım kendiliğinden geçersizdir; sözleşmenin kalan hükümleri geçerliliğini korur.

Bu sınırın uygulanmadığı tek durum, beş yıllık kira ilişkisinin dolmasıdır. Beş yıl dolan kiracı için hâkim, TÜFE sınırından bağımsız olarak hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu durumda artış değil, kira tespit davası gündeme gelir.

TÜFE 12 aylık ortalama oranı, TÜİK tarafından her ayın başında açıklanır. Yenilenen kira döneminizin başlamasından bir ay önceki TÜİK verisinde yer alan 'son 12 aya göre değişim ortalaması' satırı, sözleşmenize uygulayacağınız üst sınırdır.

Pratik örnek: 1 Mayıs 2026 tarihinde yenilenecek bir kira için Nisan 2026 başında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı dikkate alınır. Bu oran %X ise mevcut kira (1 + 0,X) ile çarpılır ve yeni kira bulunur. Bu sınırı aşan herhangi bir artış kiracı tarafından ödenmek zorunda değildir.

Yasa, artış için ayrı bir ihtarname şartı aramaz; çünkü TBK 344 zaten kanundan doğan bir hak verir. Ancak pratikte iki sebeple yazılı bildirim şarttır:

İhtarnamenin en güvenli yolu noter aracılığıyla çekmektir. Noter ihtarnamesi hem içeriğin hem tarihin hem de tebliğin resmi belgesidir. İadeli taahhütlü posta da geçerli bir yoldur ancak içerik olarak ihtarın metni ispatlanması zorlaşır.

İhtarnamenin yeni kira döneminin başlamasından makul süre önce gönderilmesi (genel pratik 30 gün) önemlidir. Yeni dönem başladıktan sonra çekilen ihtarın hukuki etkisi tartışmalı olur.

İhtarnamede belirtilen yeni kira ödenmezse iki paralel yol vardır. Birincisi Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açmaktır; davada hâkim emsal kiraları ve bilirkişi raporunu değerlendirerek yeni bedeli belirler. İkincisi, ödenmeyen kira için temerrüt ihtarı çekerek tahliye davası veya icra takibi başlatmaktır.

İki yol birbirini engellemez ancak pratikte hangi sonucun öncelikli olduğu (kiracı kalsın artış olsun mu, yoksa tahliye mi) önceden belirlenmelidir.

Beş yıllık dönem dolduğunda artış sınırı kalkar ve bedel hâkim tarafından belirlenir. Bu durumda ev sahibinin yapması gereken; öncelikle zorunlu arabuluculuk başvurusu, ardından son tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde tespit davası açmaktır. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuk dava şartıdır.