Kira Tespit Davası: Adım Adım Rehber (Arabuluculuk Dahil)
Kira tespit davası, kira bedelinin yenilenen dönem için mahkemece belirlenmesini amaçlar. Sıradan bir alacak davası değildir; kendine özgü süreleri, dava şartı olarak arabuluculuğu ve emsal kira değerlendirmesi gibi teknik bir bilirkişi sürecini barındırır. Bu rehberde davayı açmadan önce yapılacaklardan kararın yürürlük tarihine kadar tüm aşamaları aktarıyoruz.
Davayı Kim Açabilir, Ne Zaman?
Kira tespit davasını hem kiraya veren hem de kiracı açabilir. Pratikte kiraya veren rayicin altına düşen bedeli yükseltmek için, kiracı ise sözleşmedeki sınırı aşan bir artışa karşı bedeli düşürmek için açar.
Davanın zamanlaması iki temel senaryoya bağlıdır: (1) Yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bir bildirim/ihtar gönderilmişse, dava yenilenen dönemin başında açılır ve karar yeni dönemden itibaren etki doğurur. (2) İhtar gönderilmemişse karar bir sonraki kira dönemi için etki doğurur. Beş yıl dolduğunda ise bu kural daha esnek uygulanır.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale getirilmiştir. Kira tespit davaları da bu kapsamdadır. Arabuluculuk son tutanağı (anlaşamama tutanağı) dava dilekçesine eklenmezse mahkeme dava şartı eksikliği nedeniyle davayı reddeder.
Pratikte arabuluculuk süreci yaklaşık 3-6 hafta sürer. Süreç ücretsizdir; arabulucu ücretini Adalet Bakanlığı karşılar. Anlaşma sağlanması halinde tutulan tutanak ilam niteliğinde olup ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.
Dikkat
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davada mahkeme öncelikle arabuluculuğa yönlendirme yapmaz; doğrudan reddeder. Bu nedenle başvuru ve son tutanak şarttır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira sözleşmesinde başka bir yetkili mahkeme kararlaştırılmış olsa bile bu kayıt, kiracı tüketici sayıldığında geçersizdir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi geçerlidir.
Delil Hazırlığı: Emsal Kira Çok Önemli
Mahkeme genellikle bilirkişi marifetiyle taşınmazın rayiç kirasını belirler. Bilirkişi raporu için en güçlü delil emsal kiralardır. Aynı çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira sözleşmeleri, sahibinden.com ilanları, emlak ofisi raporları ve eksperlik raporları dosyaya delil olarak sunulmalıdır.
- Aynı binadaki diğer dairelerin kira bedelleri (tanık dahil)
- Yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmaz ilanları (ekran görüntüsü, tarih damgalı)
- Emlak ofisi raporu ve ekspertiz
- Bina ve dairenin niteliklerini gösteren fotoğraflar
- Önceki kira artışlarına ait belgeler
Hâkim İncelemesi ve TÜFE Sınırı
Beş yıllık kira dönemi dolmamışsa hâkim, yeni kira bedelini belirlerken son 12 aylık TÜFE ortalama sınırını gözetir. Yani belirlenecek yeni bedel, TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanan üst sınırı geçemez.
Beş yıl dolduktan sonra ise hâkim TÜFE sınırından bağımsız olarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Emsal kiralar, kiracının uzun süredir oturuyor olması, taşınmazın bulunduğu çevredeki ortalama kira artışı gibi faktörler birlikte değerlendirilir.
Karar ve Yürürlük
Mahkeme yeni kira bedelini ve hangi tarihten itibaren geçerli olacağını kararla belirler. Karar kesinleştiğinde kiracı, kararın geçerli olduğu tarihten itibaren yeni bedeli ödemekle yükümlüdür. Geçmişe dönük fark varsa mahkeme bunu da tahsiline hükmedebilir.
Karara karşı istinaf yolu açıktır. Ancak istinaf süreci yeni kira bedelinin tahsiline engel değildir; tedbir kararı alınmadıkça yeni bedel ödenmeye devam eder.
Dilekçe Bot
Dilekçenizi riske atmayın
Yapay zeka asistanımız, durumunuzu analiz eder ve en güncel hukuki formatta dilekçenizi saniyeler içinde hazırlar.