Kira Borcu ve Temerrüt İhtarı Rehberi: 30 Günü Doğru Kullanmak
Kira ödenmediğinde 'önce konuşalım' yaklaşımı genellikle hem zaman kaybı hem ispat eksikliği yaratır. TBK 315 ev sahibine net bir yol gösterir: kiracıya yazılı bir temerrüt ihtarı çekin, en az 30 gün ödeme süresi verin ve süre sonunda tahliye davası veya icra takibi başlatın. Bu yazıda her aşamayı pratik notlarla aktarıyoruz.
TBK 315: 30 Günlük Süre Kuralı
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine göre kiracı ödeme borcunu yerine getirmediği takdirde kiraya veren, ona yazılı bir bildirimle uygun bir süre vererek borcun ödenmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini ihtar eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür ve daha kısa süre verilirse ihtar geçersiz sayılır.
30 günlük sürenin başlangıcı ihtarın tebliğ tarihidir. Bu yüzden noter ihtarı hem tebliği hem tarihi resmi belgeye dönüştürdüğü için tercih edilir.
Dikkat
Sözlü uyarılar veya WhatsApp mesajları temerrüt ihtarı yerine geçmez. Süre tebliğden başladığı için ispat edilemeyen mesajlaşma, tahliye davasında aleyhe sonuç doğurur.
İhtarda Mutlaka Olması Gereken Bilgiler
- Kiraya veren ve kiracının ad, T.C., adres bilgileri
- Kiralananın açık adresi
- Hangi aylara/dönemlere ait kira borcu olduğu (ay ay listelenmeli)
- Toplam borç tutarı
- Ödeme yapılacak IBAN/hesap bilgisi
- 30 günlük ödeme süresi ve süre sonunda fesih/tahliye yoluna başvurulacağı
Süre İçinde Ödeme Yapılırsa Ne Olur?
Kiracı 30 gün içinde tüm borcu öderse temerrüt sona erer ve aynı borca dayanarak tahliye davası açılamaz. Bu nedenle ödeme süresi dolmadan dava açmak ev sahibi için geri tepebilir; mahkeme davayı süresiz açıldığı için reddedebilir.
Kısmi ödeme kabul edildiğinde de dikkatli olunmalıdır. Ev sahibi kısmi ödemeyi kabul ederek 'borç ödendi' yorumuna kapı aralayabilir. Eğer kalan borç için ihtarda belirtilen süre işlemeye devam edecekse bunu yazılı olarak teyit etmek gerekir.
İki Haklı İhtar Kuralı (TBK 352/2)
Bir kira yılı içinde kiracı, kira borcunu ödememe nedeniyle iki kez haklı ihtara sebep olursa kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu kural, kiracının ödeme yaptıktan sonra bile ev sahibinin elinde bir tahliye gerekçesi tutmasına imkân verir.
Pratik anlamı şudur: bir yıl içinde iki kez 30 günlük temerrüt ihtarı çekildiyse ve her iki ihtar da süre içinde ödenmiş olsa dahi, kira yılı sonunda tahliye yolu açıktır.
İcra Takibi mi, Tahliye Davası mı?
Süre sonunda ödeme yapılmazsa ev sahibinin önünde iki ana yol vardır.
- Tahliye talepli icra takibi (İİK 269): İcra dairesine başvurularak hem borç tahsil edilir hem de 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye kararı alınır.
- Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası: Mahkeme yoluyla tahliye kararı alınır, ardından icra ile uygulanır.
Pratik Süreç Kontrol Listesi
- Borçlu aylar net ay-ay listelendi mi?
- Toplam tutar yazıldı mı, gecikme faizi varsa ayrıca belirtildi mi?
- 30 günlük süre açıkça yazıldı mı, daha kısa süre verilmedi mi?
- İhtar noter aracılığı ile gönderildi mi?
- Kiracının sözleşmedeki tebligat adresi mi kullanıldı?
Dilekçe Bot
Dilekçenizi riske atmayın
Yapay zeka asistanımız, durumunuzu analiz eder ve en güncel hukuki formatta dilekçenizi saniyeler içinde hazırlar.