Konut Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır? (2026 Rehberi)
Konut kira sözleşmesi yazılı yapılmasa bile geçerlidir; ancak uyuşmazlıkta ne yazıldığı değil, ne ispat edildiği önemlidir. İyi hazırlanmış bir sözleşme; depozito tartışmasından tahliye sürecine kadar her aşamada tarafların sırtını yaslayabileceği tek belgedir. Bu rehberde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, yargı pratiğinde sık karşılaşılan tuzaklardan kaçınan bir konut kira sözleşmesi nasıl hazırlanır anlatıyoruz.
Sözleşmede Yer Alması Gereken Asgari Bilgiler
Bir kira sözleşmesinin geçerliliği için noter şartı yoktur, taraf imzaları yeterlidir. Ancak ileride çıkacak uyuşmazlıkta sözleşme metni, tahliye davasından bilirkişi raporuna kadar her dosyaya delil olarak girer. Bu yüzden eksik bilgi en az hatalı bilgi kadar pahalıya mal olur.
- Tarafların ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve tebligat adresi
- Kiralananın açık adresi ve niteliği (daire, dubleks, eşyalı/eşyasız)
- Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi (IBAN tercih edilmeli)
- Depozito tutarı (TBK 342: en fazla 3 aylık kira bedeli)
- Kira başlangıç tarihi ve süresi
- Demirbaş listesi (eşyalı kiralamada şart)
Depozito: Üst Sınır ve Banka Şartı
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitoya iki temel sınır getirmiştir. Birincisi miktar sınırıdır: depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. İkincisi şekil sınırıdır: nakit veya kıymetli evrak olarak alınan depozitolar bir bankada kira sözleşmesinin tarafı olamayan bir hesapta vadeli mevduat olarak yatırılmalıdır.
Pratikte bu kural çoğu kez göz ardı edilir. Sözleşmeyi hazırlarken, depozitonun nereye yatırıldığını ve iade koşullarını yazılı olarak belirtmek tahliyede çıkacak en yaygın tartışmayı baştan kapatır.
Dikkat
Depozitonun bankada bloke edilmediği durumlarda kiracı, kiranın belirli bir oranını mahsup etme hakkını dahi ileri sürebilir. Sözleşmeye 'banka hesabında bloke edilmiştir' ifadesini ve hesap bilgisini yazmak ev sahibinin lehinedir.
Kira Artış Maddesi: TÜFE Sınırını Aşmayın
TBK 344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış için net bir sınır koymuştur: bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaları geçemez. Sözleşmeye 'her yıl %50 artar' gibi sabit bir madde yazmak hem geçersizdir hem de kiracıya kira tespit davası açma yolunu doğrudan gösterir.
Beş yıllık kira dönemi dolduktan sonra ise artış sınırı uygulanmaz; hâkim, hakkaniyete göre yeni kirayı belirler. Bu nedenle uzun süreli kiracılarda sözleşmeye 'beş yıl dolduğunda kira tespit davası açılabilir' ibaresini eklemek bilgilendirici işlev görür.
Yan Giderler ve Bakım Sorumluluğu
Aidat, doğalgaz, elektrik, su gibi tüketime bağlı yan giderler kiracıya aittir. Çatı tamiri, asansör arızası, kombi değişimi gibi yapısal bakım masrafları ise kiraya verenin üzerindedir. Sözleşmede bu ayrımı net yapmak ileride doğacak fatura tartışmalarını önler.
Eşyalı kiralamada demirbaş listesinin sözleşmeye ek olarak konulması ve her eşyanın durumunun (yeni, kullanılmış, kusurlu) yazılması depozito iadesinde belirleyicidir.
Tebligat Adresi: Her Şeyin Başlangıcı
Sözleşmede yazılı adresler tarafların yasal tebligat adresi sayılır. Adres değişikliği yazılı olarak karşı tarafa bildirilmediği sürece bu adreslere yapılan ihtarname, tahliye ihtarı ve dava tebligatı geçerlidir. Bu nedenle tebligat maddesini sözleşmeye açıkça yazmak, ileride çekilecek temerrüt ihtarnamesinin de kazanılma şartını oluşturur.
Sözleşmeyi İmzalamadan Önce Son Kontrol
- Tarafların kimlik bilgileri ve imzaları eksiksiz mi?
- Depozito 3 aylık kira sınırını aşıyor mu?
- Kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama üzerinden mi yazılmış?
- Aile konutu ise eşin de bilgisi/imzası alındı mı?
- İki nüsha imzalanıp her iki tarafa da kopya verildi mi?
Dilekçe Bot
Dilekçenizi riske atmayın
Yapay zeka asistanımız, durumunuzu analiz eder ve en güncel hukuki formatta dilekçenizi saniyeler içinde hazırlar.